Para cambiar de vivienda o adquirir una nueva sin haber devuelto la hipoteca es posible vender la casa habitual o pedir un segundo préstamo hipotecario.
Blog Century 21 Village
Las circunstancias tanto personales como laborales de una persona pueden conllevar un cambio de domicilio o la compra de una segunda residencia. Lo más habitual en estos casos es vender la casa que se tiene para poder pagar parte de la nueva o solicitar una segunda hipoteca. Ante cualquiera de estas dos opciones, hay que prestar atención a los gastos asociados para planificar adecuadamente la operación.
¿Qué puedo hacer con la hipoteca si quiero cambiar de casa?
En el caso de querer vender la vivienda actual, hay que tener en cuenta que si lleva una hipoteca asociada, el comprador debe decidir entre las diferentes alternativas que existen:
Cancelación de la hipoteca. Lo más habitual es que con el dinero obtenido de la venta del inmueble, el vendedor complete la devolución de la hipoteca constituida sobre la vivienda. Una vez que se ha devuelto todo el capital prestado, hay que solicitar al banco una certificado de cancelación de la hipoteca.
Subrogación de la hipoteca. Si las características del préstamo hipotecario que grava la vivienda se adecuan a la solvencia económica y a la capacidad de endeudamiento del comprador, este puede sustituir al titular realizando una subrogación de la hipoteca.
¿Qué impuestos tengo que pagar al cambiar de casa?
La compraventa de una vivienda conlleva hacer frente a una serie de impuestos. En el caso de un propietario que quiere cambiar de casa sin haber devuelto en su totalidad el capital prestado de la hipoteca de la actual, tiene que pagar unos tributos por el inmueble del que quiere desprenderse y otros por el nuevo.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Si al vender la vivienda actual se obtiene una ganancia, hay que incluirla en la declaración de la Renta y tributar por ella en la base del ahorro. No obstante, si opta por invertir todo lo ganado en la compra de otra casa, podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Impuesto sobre el valor añadido (IVA). Este impuesto se paga al comprar una vivienda de obra nueva. En todo el territorio español es del 10%, excepto en Canarias que rige esta operación el impuesto general indirecto canario (IGIC), del 6,5%.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD). Grava también la compra de una vivienda de obra nueva, pero el porcentaje depende de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. Oscila entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor declarado.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). En el caso de comprar una casa de segunda mano, se debe pagar el ITP. Este tributo es de competencia autonómica y varía entre el 6% y el 10%.
El comprador debe tener presente que también debe hacer frente a otros gastos por la adquisición de la vivienda, como los de la notaría, la tasación del inmueble o el Registro de la Propiedad. En total, estos gastos junto a los impuestos suponen entre un 10% y un 15% del precio total del inmueble.El banco ofrece financiación, como máximo, por el 80% del valor de compra o de tasación del inmueble, por lo que el futuro propietario debe tener ahorrado además un 20% para hacer frente a la entrada de la casa.
Contratar una segunda hipoteca o ampliar la actual
Si, por el contrario, no se quiere vender la vivienda habitual sino adquirir una segunda casa, es posible contratar una segunda hipoteca. ¿Qué hay que tener en cuenta antes de pedir una hipoteca para comprar una segunda vivienda? La diferencia fundamental respecto a los préstamos hipotecarios para primeras viviendas es que el porcentaje de financiación máximo es menor. Para una primera vivienda, el banco financia hasta un 80% del valor de compra o de tasación del inmueble, mientras que en el caso de una segunda casa este porcentaje es de hasta el 70%. Además, el plazo de amortización también disminuye, situándose entre los 20 y los 25 años (frente a los 30 habituales), y los tipos de interés suelen ser algo superiores.
Asimismo, es posible solicitar una ampliación de la hipoteca. Esta operación supone ampliar el préstamo hipotecario actual por uno de mayor importe y aportando como garantía la vivienda habitual. De esta forma, el titular solo abona una cuota mensual, aunque esta es más elevada.
En cualquier caso, a la hora de decidir cambiar de casa sin haber terminado de pagar la hipoteca de la actual, es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto, como el de la entidad bancaria, que ayudará y resolverá cualquier duda que surja durante el proceso.
