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El precio de la vivienda se consolida en 2020, ante la moderación de Madrid y Barcelona, pero atrae inversión al ofrecer altas rentabilidades gracias al tirón del alquiler.

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La vivienda sigue siendo una alternativa atractiva para la inversión, por su elevada rentabilidad en un entorno de bajos tipos de interés. El mercado residencial entró en 2019 en una nueva fase de consolidación, y 2020 confirma esta tendencia. Tanto el valor de los pisos como el número de compraventas se frenaron a cierre de 2019. Los alquileres, en cambio, subieron con fuerza en grandes capitales (aunque a menor ritmo que antes).

La vivienda se encareció un 3,6% de media, cuando en 2018 lo hizo bastante por encima, con una subida del 5%, según el informe sobre Mercados locales elaborado por la tasadora Tinsa. La moderación responde a la debilidad de la demanda en un entorno de desaceleración, y a los últimos cambios normativos en la legislación hipotecaria que, junto a la incertidumbre política, han provocado una caída en la venta de vivienda. El número de operaciones de compra, de hecho, cayó un 3,6% interanual entre enero y noviembre, lo que anticipa, a falta de conocer los datos de diciembre, el primer descenso en la compra de pisos desde 2013, cuando el sector se encontraba sumido en plena crisis

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Al alza este año

De cara a 2020, el comportamiento de precios seguirá al alza, aunque a un ritmo más moderado. Los últimos datos de precio publicados por Tinsa, correspondientes al mes de enero, apuntan a un ligero aumento interanual del 1,6%. «El conjunto de capitales y grandes ciudades conserva en mayor medida su tendencia alcista», avanza Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

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Frente a la moderación del mercado de venta, los alquileres seguirán mostrando dinamismo, aunque de forma heterogénea y con subidas más contenidas a las observadas durante los últimos años. Este buen comportamiento eleva la rentabilidad combinada de la vivienda (que mide el rendimiento por el alquiler más las plusvalías a 12 meses por el incremento del precio de venta del piso), cuyo rendimiento asciende al 9,6% de media en España, según los datos de urbanData Analytics (uDA), empresa especializada en big data dedicada al conocimiento en tiempo real del mercado inmobiliario. Según explica Raquel Gómez, Head of Valuations de uDA, «la rentabilidad combinada se mantendrá positiva para 52 de las 54 capitales». Santa Cruz de Tenerife se convierte, a cierre de 2019, en la capital que más rentabilidad combinada ofrece, con un 16,5%; seguida de Girona, con un 16%; y Huesca, que rinde un 15%. Los mayores incrementos en el último año, explica Gómez, «los encontramos en Logroño, Murcia y Tarragona, debido principalmente a un aumento de precios de las rentas, mientras que los precios de la compraventa se mantenían estables».

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En cuanto al precio de venta, «2019 fue más contenido de lo previsto en cuanto a precios, demanda y nueva oferta: la ralentización del crecimiento se hizo notar con mayor intensidad y antes de lo esperado», explica Gil. Las capitales que hasta ahora habían sido punta de lanza del sector, Madrid y Barcelona, se frenaron en seco. Los precios apenas avanzaron un 1,8% interanual en la capital a cierre de 2019, e incluso retrocedieron un 0,8% en el caso de la Ciudad Condal, por primera vez desde 2013.

Son nuevos mercados los que toman el relevo de Madrid y Barcelona. Para Gil, «en cierto modo lo han hecho ciudades como Valencia o Málaga, pero también en ellas se modera paulatinamente el incremento de precios». En el último trimestre fueron Santa Cruz de Tenerife, Sevilla y Palma de Mallorca las capitales que aguantaron el peso de las subidas, con encarecimientos interanuales del 15,1%, 12% y 10,7%, respectivamente. «Los persistentes repuntes en otros mercados principales elevan la media nacional», añade Gil.

En total, nueve capitales se anotaron subidas de doble dígito en el cuarto trimestre. Curiosamente, fueron Huesca, Pamplona, Logroño y Ourense las que encabezaron las subidas. Sin embargo, se trata de zonas de interior, con un comportamiento más bien puntual, propio de mercados con menor volumen y valores de partida más discretos, por lo que no constituyen una tendencia.

fuente: expansión.com

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